På femte plats hamnar ett fastighetsrättsligt avgörande rörande ett mycket vanligt avtalsrättsligt problem.
Målet rör ett skriftligt avtal om upplåtelse av tio parkeringsplatser, som ingicks 2004. Parterna rubricerade avtalet som ett hyresavtal. Avtalstiden var ett år och hyra skulle erläggas med visst belopp per kvartal. Av villkoren framgick även att uppsägning skulle ske skriftligen minst tre månader före avtalstidens utgång och att avtalet annars förlängdes med ett år.
I slutet av 2006 träffades ett tilläggsavtal, enligt vilket avtalet övertogs av en annan fastighetsägare och förlängningstiden vid utebliven uppsägning ändrades från ett år till tre månader. I övrigt var villkoren oförändrade.
Av utredningen i målet framgår att nyttjanderättshavaren efter första kvartalet 2007 inte längre erhöll några hyresavier från fastighetsägaren och slutade också vid tiden att använda parkeringsplatserna. Skälen bakom dessa omständigheter är inte klara i målet.
Drygt tre år senare, i juni 2010, väckte fastighetsägaren talan mot nyttjanderättshavaren och yrkade betalning av obetalda hyror för perioden 1 april 2007 – 1 juni 2010.
Nyttjanderättshavaren bestred betalningsskyldighet. Nyttjanderättshavaren invände bland annat att avtalet hade sagts upp muntligen eller i vart fall genom konkludent handlande från fastighetsägarens sida och därför upphört att gälla den 1 april 2007.
Det var ostridigt i målet att någon skriftlig uppsägning av avtalet inte hade avgivits från fastighetsägarens sida. Detta föranledde den huvudsakliga frågeställningen i målet, nämligen om avtalet kunde anses ha blivit uppsagt trots att formkravet (skriftkravet) inte iakttagits, och om fastighetsägaren i så fall kunde åberopa sin egen bristande uppfyllelse till sin fördel.
Som kommer att framgå nedan avsåg HD:s prövning både det avtalade och ett lagstadgat skriftkrav.
Tingsrätten fann att avtalet hade blivit uppsagt genom konkludent handlande av fastighetsägaren och att nyttjanderättshavaren följaktligen inte var skyldig att utge någon hyra.
Hovrätten gjorde motsatt bedömning och förpliktade nyttjanderättshavaren att betala hyror för hela perioden.
Det gjorde även en oenig HD.
Avgörandets plats på listan motiveras framförallt av följande skäl. Den situationen att ett ingånget avtal i praktiken förändras eller avvecklas på ett sätt som avviker från en i avtal eller lag föreskriven ordning, är mycket vanlig och ofta föremål för tvist.
I domen lämnar HD tydliga riktlinjer för vilken rättsverkan krav på skriftlig form ska ges i olika situationer. Därigenom kan HD (en gång för alla) också sägas ha avlivat en klassisk boilerplate-klausul, som förekommer i nästan alla kommersiella avtal.
Av intresse är även majoritetens (Stefan Lindskog, Ella Nyström, referent, och Kerstin Calissendorff) och minoritetens (Lars Edlund och Ingmar Persson) olika synsätt beträffande det tvingande skriftkrav i lag som aktualiseras i tvisten. Majoritetens slutsats innebär bland annat att intressena bakom ett visst lagstadgat formkrav måste studeras mycket noga när verkan av en avvikelse ska bedömas – även när regleringen i fråga endast är uppställd i parternas intressen (och inte tredje mans).
HD konstaterar tidigt i domskälen att parternas rubricering av avtalet som ett ”hyresavtal” inte är korrekt, eftersom avtalet enligt 8 kap. 1 § jordabalken utgör ett lägenhetsarrende. Det är denna rättsliga klassificering som medför att ett särskilt lagstadgat skriftkrav (också) aktualiseras i målet.
Av 8 kap. 8 § första stycket JB följer att uppsägning av ett arrendeavtal ska vara skriftlig om inte ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas av den uppsagda parten. Underrätterna identifierande inte denna klassificeringsfråga och prövade följaktligen inte heller saken utifrån det lagstadgade skriftkravet.
HD:s resonemang kring betydelsen av skriftkrav inleds med ett uttalande om vad som gäller generellt för avtalade skriftkrav och avvikelser därifrån genom en muntlig eller konkludent överenskommelse. Uttalandet slår fast två huvudregler:
En muntlig överenskommelse om något som enligt avtalet fordrar skriftlighet måste i regel anses innebära ett bindande frånfallande av skriftkravet. Ett agerande som innebär att båda parter har inrättat sig efter en ordning som avviker från vad som har avtalats, bör i regel leda till att en bindande konkludent överenskommelse föreligger trots att skriftkravet inte har efterlevts.
Utgångspunkten är således att avtalade skriftkrav saknar verkan i den mån någon av parterna kan visa att en muntlig eller konkludent överenskommelse träffats.
HD förklarar sedan att huvudregeln dock ska vara en annan när fråga är om avtalade skriftkrav och avvikelser därifrån genom muntliga eller konkludenta ensidiga rättshandlingar av påbudskaraktär, till exempel uppsägningar eller hävningsförklaringar.
Beträffande sådana rättshandlingar fordras att motparten (mottagaren) har godtagit att påbudet är verksamt trots avsaknaden av skriftkrav – i annat fall medför formbristen att rättshandlingen är overksam.[1] Den uppsägande parten kan emellertid som regel inte åberopa bristen på skriftform för att undgå bundenhet av sin egen muntliga eller konkludenta uppsägning.
Beträffande uppsägningar och hävningsförklaringar och liknande påbud får avtalade skriftkrav följaktligen en något skarpare verkan än vid överenskommelser generellt. I vart fall vid en första anblick. HD utvecklar inte vad som bör krävas för att mottagaren ska anses ha ”godtagit” att påbudet är verksamt, men rimligen kan ett sådant godtagande också lämnas konkludent och kanske även genom ren passivitet, och då bör man befinna sig mycket nära konstruktionen konkludent överenskommelse om avtalets upphörande.
Som en följd av HD:s ovan berörda resonemang blev prövningen av det avtalade skriftkravet i målet, det vill säga i arrendeavtalet, mycket begränsad. HD konstaterade att fastighetsägaren under alla förhållanden inte kunde åberopa sin egen formbrist för att freda sig från bundenhet, och stannade där utan att ta ställning till om en konkludent uppsägning i och för sig förelåg.
HD övergick sedan till frågan om en verksam konkludent uppsägning kunde föreligga trots kravet på skriftlig form i 8 kap. 8 § första stycket JB. Annorlunda uttryckt var frågan alltså om fastighetsägaren, till skillnad från vad som gäller beträffande avtalade skriftkrav, kunde freda sig från bundenhet av sin eventuella konkludenta uppsägning med hänvisning till det lagstadgade skriftkravet. Majoriteten fann (något överraskande) att så var fallet.
HD anförde att huvudregeln även beträffande lagstadgade skriftkrav är att den uppsägande parten inte kan åberopa formbristen till sin fördel, men att de särskilda skyddsintressen som typiskt sett aktualiseras i ett arrendeförhållande motiverar en annan ordning. De särskilda skyddsintressena i fråga anges vara att arrenden ofta är av stor social vikt och ekonomisk betydelse, och att en uppsägning av ett arrende därför är en så viktig och ingripande åtgärd att båda parter har ett intresse av att klart kunna konstatera att rättshandlingen har företagits och när så har skett. HD framhåller också att dessa förhållanden ligger bakom skriftkravet i bestämmelsen.
Majoritetens slutsats vad gäller regleringen 8 kap. 8 § första stycket JB blev alltså att båda parter får göra gällande en formbrist, oberoende av till vem av dem bristen är att hänföra. Fastighetsägaren hade alltså inte varit bunden av en konkludent uppsägning, även om denne skulle anses ha avgivit en sådan.
HD förtydligade dock att 8 kap. 8 § JB inte hindrar att parterna i arrendeavtal kan bringa detta till upphörande genom en uttrycklig eller tyst överenskommelse, som alltså inte behöver vara skriftlig utan kan ske konkludent. HD konstaterade att arrendatorn i målet emellertid inte gjort gällande att en sådan överenskommelse om upphörande träffats, utan uteslutande anfört att de konkludenta handlingarna konstituerat en uppsägning.[2]
Minoriteten anförde att skriftkravet i 8 kap. 8 § JB endast är uppställt i parternas intresse, och därför inte utgör något hinder mot arrendeavtalet upphör genom parternas agerande.[3] De fann vidare att de faktiska omständigheter som arrendatorn åberopat i målet beträffande parternas agerande var tillräckliga för slutsatsen att avtalsförhållandet därigenom upphört.
En slutsats från domen är att det förblir utmanande att genom avtalsbestämmelser försöka förhindra att ett ingånget avtal på ett eller annat sätt förändras genom sin tillämpning eller av andra omständigheter som inträffar efter avtalstidpunkten. De flesta kommersiella avtal har en så kallad bolilerplate med till exempel rubriken ”Ändringar och tillägg” eller ”Amendments and Waivers” som bland annat genom skriftkrav syftar till att förhindra eller kontrollera sådana förändringar. En inte ovanlig lydelse är följande:
”This Agreement may only be amended by an instrument in writing duly executed by the Parties. No change, termination, modification or waiver of any provision, term or condition of this Agreement shall be binding on the Parties, unless it is made in writing.”
Få är nog de som fullt ut har litat på att en sådan bestämmelse utesluter verkningar av muntliga överenskommelser eller konkludenta handlingar (enligt svensk rätt). Icke desto mindre, när tvist väl uppstår kring en sådan fråga kan man räkna med att en invändning med hänvisning till formkravet kommer som ett brev på posten. Detta avgörande, som tydligt underkänner bestämmelsen sett till dess ändamål, bör dock i hög utsträckning ta udden av sådana invändningar.
Kombinerar man detta avgörande med de fullmaktsavgörandena NJA 2013 s. 659 (Apollo) och NJA 2014 s. 684 (BoKlok) blir utmaningen särskilt tydlig. Det kan finnas ett stort antal personer inom ett företag som genom sitt agerande kan komma att förändra redan ingångna avtal. Många bolagsjuristavdelningar lägger ned stora resurser på att säkerställa att ”affärsfolket” i företaget endast förhandlar och ingår avtal efter väl genomtänkta mallar och med noggranna instruktioner om vilka avvikelser som får, respektive inte får, göras. Kontrollen över vad som händer efter det att avtalet har ingåtts, är dock ofta betydligt mer begränsad. Det finns flera tänkbara avtalsrättsliga lösningar på det problemet, men som bekräftas av detta avgörande är en boilerplate med ett skriftkrav någonstans i slutet av avtalet inte en av dem.
[1] Beträffande konkludent handlande tillägger HD att ett avtalat skriftkrav i sig bör tillmätas viss betydelse för bedömningen av om handlandet ska anses utgöra en uppsägning.
[2] Bedömningen kan sammantaget uppfattas som något hård mot arrendatorn, vilket också kan indikera att majoriteten funnit det mycket angeläget att slå vakt om den tvingande karaktären av formkravet i 8 kap. 8 § första stycket JB.
[3] Vad gäller intressena bakom skriftkravet i 8 kap. 8 § första stycket JB framstår minoritetens synsätt som mer intuitivt och pragmatiskt, under det att majoritetens kan uppfattas som något paternalistiskt. Regler som endast är uppställda i parternas intresse, och som inte syftar till att skydda en av dem t.ex. såsom en svagare part, utgör normalt inte något hinder för parterna att avvika från regleringen i fråga. I målet fick även den typiskt sett starkare parten i arrendeförhållanden (fastighetsägaren) en fördel av bestämmelsens tvingande karaktär. Möjligen döljer det sig trots allt ett intresse av mer samhällelig natur bakom majoritetens resonemang, t.ex. att en annan ordning skulle innebära risk för oreda och ökat antal tvister, i en större kontext.
