På allra första plats i Michele Faras artikelserie där han listar de förmögenhetsrättsligt mest intressanta fallen under 2015 hamnar ett avgörande med tung och central civilrätt. Fallet chockade en hel bransch när det meddelades strax före julafton 2015, samtidigt som det lyckliggjorde många enskilda fastighetsägare runtom i landet.
#1 NJA 2015 s. 1040 (Enstegstätade fasader II; överlåtelseförbudet och vårdslösheten)
Det handlar om det andra avgörandet i entreprenadtvisten rörande enstegstätade fasader. Domen har särskilt stor betydelse för det inomkontraktuella skadeståndsansvaret, men stannar inte där.
Varför är avgörandet intressant?
Vårdslöshet är en central rättslig konstruktion i svensk förmögenhetsrätt. I väldigt många situationer, både utom- och inomkontraktuellt liksom inom olika rättsområden, utgör vårdslöshet den tröskel för ett visst handlades klandervärdhet som avgör om påföljder ska kunna göras gällande eller inte.
I detta avgörande tillämpar HD en metod för vårdslöshetsbedömningen som öppnar upp för att avtalstolkningsvis kunna etablera mycket höga aktsamhetskrav och därmed ett påtagligt strängare skadeståndsansvar.
I det specifika fallet fick metoden även den något sensationella effekten att ett byggföretag ansågs ha agerat vårdslöst när det använde sig av en vedertagen och av myndigheter och experter godkänd konstruktion. Av intresse i detta sammanhang är även minoritetens markant avvikande mening i fråga om vådslöshetsbedömningen.
Genom avgörandet slår HD vidare fast, en gång för alla, att utgångspunkten i svensk rätt är att avtalsbestämmelser som förbjuder överlåtelse av rättigheter i avtalet, saknar verkan mot tredje man.
I förening med det första avgörandet i den aktuella tvisten (NJA 2015 s. 110, avsnitt # 7 i denna artikelserie) och ytterligare ett avgörande rörande enstegstätade fasader som meddelades för drygt en månad sedan, kan domen också sägas ha etablerat en särskild riskfördelningsordning vid uppförande och förvärv av bostadshus.
Ordningen skulle bland annat kunna innebära en form av ”plikt” för husköpare att inte enbart förvärva fastigheten utan även säljarens eventuella kontraktuella rättigheter bakåt i ledet - och detta oberoende av om säljaren därigenom begår ett avtalsbrott.
De två frågorna
För bakgrunden till tvisten och en kort sammanfattning av omständigheterna hänvisas till avsnitt # 7 i artikelserien som rör det första HD-avgörandet i samma entreprenadrättsliga tvist mellan 62 privatpersoner och byggföretaget Myresjöhus. I det avgörandet prövade HD endast frågan om användningen av enstegstätade fasader skulle anses utgöra fel eller inte enligt det tillämpliga standardavtalet ABS 95.[1]
Att fel förelåg var emellertid inte tillräckligt för att byggföretaget skulle förpliktas att byta ut fasaderna eller att utge ersättning för utbyte av dem. Av 5 kap. 7 § ABS 95 följer att entreprenören, beträffande fel som framträder efter garantitidens utgång, endast kan hållas ansvarig om felet är väsentligt och kan visas ha sin grund i entreprenörens vårdslöshet.[2]
Det var ostridigt i målet att felet var väsentligt. Vad HD hade att ta ställning till denna gång var följaktligen om byggföretagets användning av enstegstätade fasader kunde anses vårdslös.
Samtliga av de fastighetsägare som väckte talan mot byggföretaget var inte ursprungliga avtalsparter med byggföretaget. Vissa av dem hade köpt sitt hus av annan en fastighetsägare efter uppförandet.
Dessa andrahandsköpare hade förvärvat den ursprungliga fastigheterägarens rättigheter i entreprenadavtalet med byggföretaget. Såvitt framgår hade rättighetsöverlåtelsen skett just i syfte att även andrahandsköparna skulle kunna rikta anspråk mot byggföretaget. Entreprenadavtalen innehöll emellertid ett överlåtelseförbud, vilket i nu relevant hänseende hade följande lydelse:
”Detta kontrakt får inte av någondera parten överlåtas på annan utan den andra partens godkännande. […]”
Byggföretaget hade inte lämnat något sådant godkännande av överlåtelserna och invände att andrahandsköparna inte hade rätt att framställa anspråk av något slag mot byggföretaget.Både tingsrätten och hovrätten ogillade också andrahandsköparnas talan med hänvisning till klausulen i fråga.
Vad HD hade att ta ställning till denna del var följaktligen om andrahandsköparna på grund av överlåtelseförbudet i entreprenadavtalen var förhindrade att göra gällande de förvärvade rättigheterna mot byggföretaget.
HD:s avgörande
Överlåtelseförbudet
HD prövade först frågan om det avtalade överlåtelseförbudet och fann att det saknade verkan mot andrahandsköparna (oberoende av om de var i ond tro beträffande överlåtelsebegränsningen). Andrahandsköparna var följaktligen inte förhindrade på grund av överlåtelseförbudet att utkräva ansvar av byggföretaget.
HD framhöll emellertid också att överlåtaren, som alltså överlåter rättigheter i strid med en bestämmelse i avtalet, bryter mot avtalet och ådrar sig därigenom skadeståndskyldighet gentemot sin avtalspart för den eventuella skada denne lider till följd av överlåtelsen. Vidare lämnade HD en öppning för att överlåtelseförbud av det slag som förekom i målet, i vissa fall kan ges verkan mot tredje man - men att någon sådan situation inte aktualiserades i målet.
Motiveringen bestod huvudsakligen av följande fyra argument.
Överlåtelsebegränsningar av rättigheter som härflyter ur ömsesidigt förpliktande avtal hämmar den fria omsättningen. En avtalspart har typiskt sett ett tillräckligt skydd genom att denne efter en överlåtelse kan göra gällande samma invändningar mot tredje man (förvärvaren) som mot den ursprungliga avtalsparten (jfr 27 och 28 §§ skuldebrevslagen).
Om överlåtelsen ”mot förmodan” skulle medföra en skada för en överlåtarens avtalspart, har denne rätt till skadestånd p.g.a. avtalsbrottet. Överlåtelseförbudets verkan mot tredje man skulle i detta fall innebära sakligt omotiverade svårigheter att utkräva felansvar av entreprenören.
Resultatet är inte förvånande. Svensk rätt har sedan länge en omsättningsfrämjande och skeptisk inställning till inskränkningar i förfoganderätten över egendom och rättigheter. Icke desto mindre är det alltid intressant när HD, utan att tillämpa någon specifik rättsregel, helt enkelt (i samhällets intresse) bestämmer att en viss avtalsbestämmelse inte ska ges verkan.
HD lämnar som sagt den öppningen att överlåtelseförbud under vissa förutsättningar ska kunna åberopas mot tredje man, men ger inga närmare riktlinjer eller exempel på när så skulle kunna vara fallet. Man kan dock tänka sig många olika sådana situationer.
Ett exempel skulle kunna vara varaktiga avtal med inslag av samarbete, som inte sällan innehåller bestämmelser som ger parterna rätt att göra ingående granskningar av varandras verksamheter för att kunna säkerställa eller utvärdera avtalsprestationen (så kallade audit rights). Om en sådan rättighet skulle överlåtas till exempelvis ett företag som konkurrerar med överlåtarens avtalspart, och granskningen innefattar företagshemlig eller annars känslig information, skulle en mot tredje man verksam överlåtelse kunna medföra risk för betydande skada - inbegripet sådan skada som inte kan läkas på något tillfredställande sätt med skadestånd.
En annan intressant fråga som inställer sig är hur HD skulle se på det förhållandet att ett överlåtelseförbud sanktioneras med ett vite (normerat skadestånd). HD erkänner ju skadeståndsskyldigheten i och för sig för överlåtaren, vilket talar för att en vitesreglering bör upprätthållas i samma uträckning som andra i andra sammanhang (det vill säga ytterst begränsad av 36 § avtalslagen).
Vidare skulle den förfördelade parten kanske kunna motivera ett vite med att skada uppstår vid en överlåtelse, men den är svår att kvantifiera eller styrka. Å andra sidan framhåller HD vikten av att omsättningen inte hämmas.
Om en vitesreglering får avsedd avhållande effekt på överlåtaren, d.v.s. överlåtelsen undviks på grund av risken att behöva utge vite, har omsättningen hämmats. Det avgörande momentet i bedömningen skulle sannolikt följa av den närmare utformningen av en sådan vitesreglering.
Vårdslösheten
Majoriteten (Stefan Lindskog, Ella Nyström och Dag Mattsson) och minoriteten (Lars Edlund, referent, och Lena Moore) var eniga i fråga om överlåtelseförbudet, dock inte beträffande vårdslöshetsbedömningen.
HD (majoriteten) inledde prövningen av frågan om vårdslöhet med en redovisning av den metod som ska användas för bedömningen. Av redovisningen följer sammanfattningsvis att fråga är om avtalstolkning, vid vilken ”vårdslöshet” varken kan eller ska bestämmas abstrakt eller generellt utan utifrån den specifika avtalssituationen och de aktsamhetskrav som just den föranleder.
HD utvecklade sedan den sålunda formulerade utgångspunkten för prövningen på ett sätt som innebar att aktsamhetskraven kunde bestämmas utifrån omständigheter såsom entreprenadens och felets art, vilka parterna var, deras erfarenheter och kunskaper, samt på vilket sätt och i vilket sammanhang vårdslösheten hade relevans för parternas rättigheter och skyldigheter i avtalet.
Metoden kompletterades även med ett avslutande bevisbördeliknande resonemang i fråga om vad byggföretaget inte gjort före användandet av den aktuella konstruktionen.
Vid argumentationen och tillämpningen av metoden fäste HD sedan särskild vikt vid de omständigheter som medförde höga aktsamhetskrav. Bland dessa kan följande nämnas.
Vårdslöshetsfrågan var i parternas avtal direkt avgörande för om något ansvar skulle kunna utkrävas av entreprenören överhuvudtaget efter garantitiden, och därmed bestämmande för frågan om entreprenören skulle behöva ”fullt ut utföra en central del av den prestation han åtagit sig”. Avtalen avsåg uppförande hus för konsumenters räkning, avsedda som familjebostäder. Risk för fuktproblem av det aktuella slaget skulle innebära ”avsevärda ekonomiska och andra svårigheter”. Felet är av allvarlig art. Beställaren hade i praktiken ingen möjlighet att upptäcka felet under garantitiden. Det var ett stort antal liknande hus som skulle uppföras.
Med (de höga) aktsamhetskraven etablerade enligt ovan konstaterade HD sedan att det inte var tillräckligt att förlita sig på vad andra gjorde. Det saknande enligt HD betydelse för vårdslöshetsfrågan att den använda konstruktionen var allmänt förekommande i branschen.
Byggföretaget borde självt ha vidtagit lämpliga åtgärder för att förvissa sig om fasadkonstruktionens hållbarhet. Vad gäller frågan om vad sådana lämpliga undersöknings- eller kontrollåtgärder närmare skulle gå ut på, framhöll HD att det beror på omständigheterna och att det i målet inte kunde uteslutas att en korrekt undersökning ändå inte hade lett till att konstruktionsproblemet uppdagats.
Det var alltså osäkert om en kontrollåtgärd från byggföretagets sida hade gjort någon skillnad. Men, konstaterade HD avslutningsvis, ”eftersom Myresjöhus inte har visat att bolaget har genomfört någon egentlig utredningsåtgärd alls, så ska den angivna osäkerheten gå ut över bolaget och inte husköparna. Det leder till att bolaget ska anses ha handlat vårdslöst i den mening som avses i ABS 95 kap. 5 § 7.”
Högt ställda aktsamhetskrav och (den totala) avsaknaden av egna utredningsåtgärder[3] ledde följaktligen till att byggföretaget ansågs ha agerat vårdslöst i standardavtalets bemärkelse. Det förhållandet att konstruktionen vid användningstillfället var vedertagen och godkänd av branschexpertis och myndigheter, saknade i slutändan i princip betydelse även vid vårdslöshetsbedömingen.[4]
Sammantaget kan HD genom avgörandet och vårdslöhetsbedömningen sägas ha tillhandhållit ett tydligare verktyg för att höja aktsamhetskraven i det enskilda fallet och därmed sänka culpatröskeln och etablera ett strängare kontraktuellt skadeståndsansvar.
Minoriteten ansåg emellertid inte att en sådan metod hade fog för sig. De framhöll att det i fråga om principerna för vårdslöshetsbedömningen inte finns någon avgörande skillnad mellan inom- och utomkontraktuella situationer och gjorde också en mera klassisk culpabedömning. Inom ramen för den bedömningen lade minoriteten framförallt vikt vid att det inte fanns några objektiva skäl för byggföretaget att ifrågasätta konstruktionens lämplighet, och att ett krav på varje enskild entreprenör att vidta särskilda undersökningsåtgärder, även med avseende på vedertagna metoder, skulle medföra betydande och i de allra flesta situationer onödiga kostandsökningar som ytterst skulle komma att belasta beställarsidan.
Exkurs - riskfördelningen
Efter publiceringen av avsnitt # 7 i denna artikelserie har HD meddelat ytterligare en dom rörande felansvar för enstegstätade fasader (HD:s dom den 11 maj 2016 i mål nr T 6237-14). Med hänsyn till det nära sambandet med ovan behandlade frågor förtjänar domen en kort kommentar (trots att den är från 2016).
Domen rör inte tvisten mellan de 62 fastighetsägarena och byggförteaget Myresjöhus, utan felansvaret enligt 4 kap. 19 § jordabalken för en säljare som överlåtit ett hus med enstegstätade fasader till en köpare.
I målet fann HD sammanfattningsvis att den enstegstätade fasaden inte utgjorde ett fel eftersom konstruktionen var allmänt godtagen och förenlig med gällande byggnorm när huset uppfördes; köparen hade inte haft fog att förutsätta någonting annat eller mera än så. Felbedömningen blev följaktligen närmast den motsatta jämfört med de entreprenadrättsliga avgörandena från 2015, och det som bedömdes som vårdslöst under ABS 95 var inte (ens) ett fel enligt jordbalken.
Lästa tillsammans kan de tre avgörandena förstås som så att riskfördelningen bör vara annorlunda i relationen mellan ett byggföretag och en beställare jämfört med relationen mellan enskilda husägare, samt att verktyget för att avgöra skillnaden bör vara köparens befogade förutsättningar. En sådan skillnad i riskfördelningen har säkert goda skäl för sig. Det ligger nära tillhands att ett professionellt byggföretag ska vara föremål för strängare krav och bära större risk, än en privatperson som säljer ett hus.[5]
Ordningen innebär emellertid en risk för att andrahandsköpare, av närmast regeltekniska skäl, kommer i kläm och får bära en risk som rätteligen ska placeras på entreprenören, vilket vore otillfredsställande. Lästa tillsammans kan avgörandena således också uppfattas som en anvisning om hur ansvarskedjan bör fungera, inbegripet en uppmaning till andrahandsköpare att inte enbart förvärva fastigheten, utan även säljarens eventuella kontraktuella rättigheter och anspråk hänförliga till husets skick - och det oberoende av om säljaren därigenom bryter mot sitt avtal med exempelvis en entreprenör. Säljaren bör (i sitt eget och samhällets intresse) medverka till överlåtelsen trots avtalsbrottet, men bör möjligen även kräva en skadeslöshetsförbindelse av köparen, för det fall entreprenören gör gällande att överlåtelsen medfört skada.
Riskfördelningssystemet skulle på så vis hänga ihop, om än med lite krångel. Kanske var det HD:s avsikt att skicka den signalen till marknaden i det senast meddelade avgörandet rörande 4 kap. 19 § jordabalken, kanske inte. Andrahandsköpare bör hursomhelst se om sitt hus.
Avslutning
Därmed är förstaplatsen presenterad, listan genomgången och den här artikelserien om det förmögenhetsrättsliga HD-året 2015 avslutad.
För den omättlige kommer här bubblarna - det vill säga de som nästan tog sig in på listan:
Högsta domstolens utveckling av svensk rätt fortsätter och är i full fart. År 2016 ser redan inför halvårsskiftet ut att överträffa 2015, både vad gäller betydelsefulla förmögenhetsrättsliga bidrag och frammarschen av HD 2.0.
Tack för den här gången - och på återseende!
[1] HD fann sammanfattningsvis att parternas avtal innebar att beställarna hade fog att förutsätta att den aktuella fasadkonstruktionen var lämplig för sitt avsedda ändamål. Till stöd för resonemanget hämtade HD bl.a. ledning ur felreglerna i köplagen och 4 kap. 19 § jordabalken och ur rättspraxis rörande AB 72. Eftersom det var utrett i målet att konstruktionen medförde betydande risker för mögel röta och dålig lukt var den inte lämplig för sitt ändamål, och utgjorde därmed ett fel. Av domskälen framgår att felbedömningen utgjort en ren fråga om riskfördelning. Det förhållandet att konstruktionen var vedertagen och godkänd av branschexpertis och myndigheter och att byggföretaget såtillvida inte kunde klandras för användningen av konstruktion, saknade därför betydelse. Konstruktionen visade sig i realiteten vara undermålig, och denna risk fick byggföretaget bära i förhållande till beställarna.
[2] Enligt huvudregeln i 4 kap. 4 § ABS 95 är garantiden två år räknat från entreprenadens avlämnande.
[3] Beträffande utredningsåtgärder ska nämnas att HD i domen påpekar att det inte heller presenterats någon utredning i målet av innebörd att det på marknaden förekommande bruket av konstruktionen baserades på en grundligt genomförd (och för byggföretaget tillgänglig) utvärdering av dess lämplighet.
[4] Till skillnad från det första avgörandet beträffande frågan om fel (NJA 2015 s. 110), fick det förhållandet att beställarna var konsumenter och avtalsförmålet avsåg bostäder uttryckligen och mera direkt betydelse i bedömningen.
[5] Låt vara att det blir något förvirrande när HD i det första fallet använder bl.a. 4 kap. 19 § jordabalken för att avtalstolkningsvis motivera en viss felbedömning, och i nästa fall tillämpar 4 kap. 19 § jordabalken men då gör en annan (fel)bedömning.
